Odwrócona hipoteka - czym jest i czy jest bezpieczna?

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, która od wielu lat z powodzeniem funkcjonuje w Europie. W Polsce sporą popularnością cieszy się model sprzedażowy tego rozwiązania, czyli renta dożywotnia. Decydują się na nią seniorzy posiadający mieszkanie i poszukujący dodatkowych środków do utrzymania domowego budżetu. Jakie są rodzaje odwróconej hipoteki i czy jest to bezpieczne rozwiązanie?

Model kredytowy

Model kredytowy odwróconej hipoteki, zwany w Polsce „odwróconym kredytem hipotecznym”, to rodzaj pożyczki finansowej udzielanej pod zastaw posiadanej nieruchomości. Mogą jej udzielać banki, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe podlegające Komisji Nadzoru Finansowego. W zależności od preferencji kredytobiorcy - środki mogą zostać wypłacone jednorazowo lub w ratach, na przykład comiesięcznych. 

Niewątpliwą zaletą tego modelu jest to, że kredytu nie trzeba od razu spłacać. Kredytobiorca pozostaje również właścicielem nieruchomości i ma prawo ją dożywotnio użytkować. Po jego śmierci dalsze losy lokalu zależą od spadkobierców. Mają oni do wyboru - albo spłacić hipotekę i odzyskać mieszkanie, albo zrzec się go na rzecz banku w zamian za pozostałą część świadczeń. Jest to rozwiązanie dostępne dla każdego, bez względu na wiek. Jedynym warunkiem jest posiadanie prawa własności lub współwłasności do nieruchomości.

Model sprzedażowy

Ta wersja odwróconej hipoteki w Polsce funkcjonuje pod nazwami „renta dożywotnia”, „renta hipoteczna” albo „dożywotnie świadczenie pieniężne”. Polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie wypłacanie świadczenia pieniężnego. Model ten różni się od kredytowego tym, że z chwilą podpisania umowy, senior traci prawo własności nieruchomości - pozostaje mu jedynie możliwość dożywotniego użytkowania. Dodatkowo, spadkobiercy nie mogą mieszkania wykupić ani zgłaszać do niego żadnych roszczeń. 

Usługi tego typu świadczą przedsiębiorcy, najczęściej fundusze hipoteczne, chociaż możliwe jest również podpisanie umowy renty dożywotniej z osobą prywatną, np. kimś z rodziny. Teoretycznie świadczenie pieniężne powinno być wypłacane aż do śmierci, ale w praktyce może zostać przerwane, na przykład wskutek zmiany sytuacji finansowej kontrahenta prywatnego lub ogłoszenia upadłości przedsiębiorcy. Takie rozwiązanie nie należy zatem do najbezpieczniejszych. Nie ma bowiem żadnych publicznych gwarancji otrzymania świadczenia, a zasady działania samej usługi regulowane są przepisami prawa cywilnego.

Na co się zdecydować?

Model kredytowy jest znacznie bezpieczniejszą opcją. To rozwiązanie szczegółowo reguluje ustawa z 2015 r., a instytucje, z którymi kredytobiorca podpisze ewentualną umowę, są objęte nadzorem KNF. Niestety jednak, do tej pory żaden bank nie zdecydował się na wprowadzenie usługi odwróconego kredytu hipotecznego do swojej oferty, więc taka możliwość istnieje wyłącznie na papierze.

Renta dożywotnia z kolei, ma zabezpieczenie jedynie cywilnoprawne, do tego całkowicie pozbawia seniora praw do nieruchomości. Od konkretnego funduszu hipotecznego zależy też forma zabezpieczenia korzystania z nieruchomości - w tym zakresie oszustwa nie należą do rzadkości. Jednak nadal jest to bezpieczniejsza opcja niż podpisanie umowy z osobą prywatną, ponieważ fundusze hipoteczne działają w oparciu o Zasady Dobrych Praktyk, ustanowione w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych.

Trudno jednoznacznie ocenić kwestię opłacalności obu rozwiązań. W przypadku kredytu odwróconego szacuje się, że wysokość świadczenia wynosi ok. 50% wartości nieruchomości - ciężko tutaj o dokładnie wyliczenia, ponieważ polskie banki nie oferują takiego rozwiązania. Wysokość comiesięcznej pensji wypłacanej w ramach renty dożywotniej zależy od wielu różnych czynników, takich jak wartość nieruchomości, wiek, płeć i stan zdrowia seniora. Wyliczana jest indywidualnie i może wynosić od 600 do 4000 zł.

Materiał opracowany we współpracy z ekspertem portalu GetHome